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| ▲ 장현준 변호사 | ||
2년 계약을 요구할 수 있을까요?
임대차 계약기간은 주택임대차계약과 상가임대차계약 사이에 차이가 있습니다.
먼저 주택 임대차의 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제1항에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”라고 규정하고 있어 최소한의 계약기간을 2년으로 하고 있습니다.
따라서 임대인은 임차인이 계약기간을 2년으로 하자고 주장하는데 1년으로는 할 수 없는 것이죠. 또한 임대인과 임차인이 1년으로 합의했어도 임차인은 1년이든 2년이든 맘대로 고를 수 있으나 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 의사에 따라야 합니다.
그러나 상가임대차의 경우에는 사정이 다릅니다. 상가건물임대차보호법에도 위 주택임대차보호법과 같은 규정(상가건물임대차보호법 제9조 제1항)은 있으나 그 기간을 1년으로 하고 있습니다. 그러니까 임대인이 1년을 주장하면 임차인 입장으로서는 1년 계약을 할 수 밖에 없고 그게 싫으면 임차인이 나가야 합니다. 중이 절이 싫으면 떠나듯이 말이죠.
위 사안을 보면 상가건물을 임차했기 때문에 뒷 경우에 해당합니다. 그러니까 건물 주인이 1년을 주장하면 1년으로 계약을 하는 수밖에 없습니다. 물론 1년으로 계약을 하더라도 임차인이 임대차 계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되어있는 것이 원칙입니다.
그러나 이 경우에도 ① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한
경우③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을
달성하지 못할 경우 ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 ⑧ 그 밖에
임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수
있으니 조심을 하여야 합니다.(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)
특히 낡은 건물을 임차하시는 분들은 위 ⑦의 예외사유가 있다는 것을
명심하시기 바랍니다.
임대차의 계약기간 문제는 임대차종료로 인한 법률관계를 검토할 시 그 종료시점이 언제인지가 문제되므로 중요한 문제가 아닐 수 없습니다. 따라서 처음 계약 시 임대인 임차인 모두 이를 분명히 할 필요가 있습니다.
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