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<법 한마당> 매매계약을 무효상태로 만들어야A씨는 얼마 전 땅을 샀습니다. 그런데 그 토지는 토지거래허가 구역 내 토지 였고 A씨도 그 사실을 알고 있었습니다. 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 이미 지급했으나 토지거래허가
  • 서부신문
  • 승인 2006.02.13 12:38
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1. 이 경우 우선 토지거래허가 구역 내 토지의 매매계약의 효력에 대해 살펴볼 필요가 있습니다. 일반적으로 토지거래허가 구역 내 토지 매매계약의 효력은 ‘유동적 무효’라고 보고 있습니다. 좀 어려운 말이지만 쉽게 말씀드리면 무효상태라서 계약의 효력은 발생하지 않으나 일정한 조건이 성취되면 그러니까 허가결정이 나면 그 계약은 유효하게 됩니다. 그렇다면 어떻게 해야 할 까요.

2. 우선 무효니까 돈을 달라고 곧바로 청구할 수는 없습니다. 무효상태라면 가능하나 위에서 본대로 유동적 무효 상태이기 때문에 그렇게 할 수는 없는 것입니다. 사정이 이와 같다면 무효 상태를 만들어야 할 것 같습니다.

3. 위 매매계약의 효력은 다음 두 가지 경우에 확정적으로 무효가 된다고 할 수 있습니다. 관할관청의 불허가처분이 확정되는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우입니다.

4. 먼저 매도인과 매수인이 모두 허가신청협력의무를 이행하지 않을 의사를 서로에게 밝힌 경우 매매계약이 무효로 되었다고 볼 수 있으므로 계약금 및 중도금을 반환받을 수 있을 것입니다. 그러나 여기서 주의할 점이 있습니다. 매도인이 별다른 의사표시를 하고 있지 아니하는 상황에서 매수인이 단지 “나는 허가신청하기 싫고 계약을 해제하니 이미 지급한 돈을 달라”는 식으로 요구하면 안 된다는 것입니다.

이 경우 매수인도 유동적 무효 상태에 있는 매매계약에 대하여 허가를 받을 수 있도록 허가신청을 하여야 할 협력의무가 있기 때문에 이를 이행하지 아니하고 매수인이 그 매매계약을 일방적으로 철회함으로써 매도인이 손해를 입은 경우에 매수인은 이 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있기 때문입니다. 따라서 매수인은 이 경우 손해배상을 해야 합니다. 돌려 생각하면 땅을 판 매도인 입장에서는 매수인의 이러한 행위가 있으면 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

5. 다음으로 위 사안과 같이 매도인이 위와 같이 저당권을 설정해 준다 하는 등 뜬금없는 소리를 할 시 대응책을 알아보겠습니다. 이 경우 우선 매수인 입장에서는 자신이 협력의무를 이행할 수 있고 이행코자하는 의사가 있음을 적어 매도인에게 협력의무를 이행하라고 요구할 수 있습니다. 이 경우 보통 내용증명우편으로 하는 것이 통례입니다. 이러한 내용증명우편을 보낸 후 매도인이 이에 응해서 허가신청을 했으나 불허가 처분을 받았다면 이제 매매계약은 확정적으로 무효가 됬으니 계약금 및 중도금은 돌려받을 수 있을 것입니다. 물론 허가처분이 나왔다면 당연히 잔금을 지급하고 등기이전을 받아야 할 것이며 매수인이 이를 거부할 법적근거는 없습니다.

6. 이러한 내용증명우편을 보낸 후에도 매도인이 아무런 반응이 없다면 이 경우 직접적인 법적조치를 취할 필요가 있습니다. 우리 측 입장에서는 확실하게 매매계약이 무효가 되었다는 것을 증명하여 계약금 및 중도금 반환의 청구를 할 수 있고 그에 앞서 위 금전을 피보전권리로 하여 가압류 등을 행할 수 도 있습니다. 물론 소를 제기하거나 가압류를 하는 것은 위에서 계약금 및 중도금을 돌려주어야 하나 그러하지 아니하는 모든 경우에 적용되는 것입니다.

이처럼 토지거래허가 구역 내 토지는 투기행위 등을 방지하기 위해 일정한 절차를 거쳐야만 사고 팔수 있도록 정부에서 규제하고 있습니다. 부득이하게 위 토지를 거래하려 하시는 경우 토지거래허가가 나올 수 있는지 등을 면밀히 검토하시고 매매계약 등을 체결하셔야 매도인 매수인 모두 원만히 계약을 이행하실 수 있을 것입니다. 마지막으로 위 매매계약의 효력이 완전히 무효는 아니기 때문에 매도인 매수인 모두 토지거래허가신청에 협력할 의무가 있다는 것을 강조하며 글을 마치겠습니다.
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