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| 시흥미래정책포럼 대표 조원희. |
현재 목감동 구도심 목감제2구역 재개발 추진일정을 보면 2020년 12월 16일 재개발 기본계획 확정고시에 이어 2021년 11월 재개발정비계획지구 지정, 2022년 7월 조합설립추진위원회 승인, 2022년 10월 설계자 및 정비사업전문관리업자 선정, 2023년 3월 조합설립인가를 받았다.
기존 재개발구역의 약800세대가 재개발후 약900여세대의 신축 공동주택으로 변모하는 사업으로 제3종 일반주거지역 용적률 약 300%와 30층 정도로 개발하는 것이다. 재개발사업을 통하여 목감구도심 주민들은 삶의 질 향상 및 복지사회로 가는데 목감재개발이 크게 기여할 것이라는 기대에 젖어 있는 것이다.
하지만 현재 재개발이 진행되고 있는 현시점의 상황을 보면 고금리 고환율의 영향으로 부동산시장 침체와 건설경기는 위축되고 있고 그로 인한 부동산가격 하락은 당분간 계속될 전망이다. 또한 건축자재 가격은 오르고 공급수단은 더욱 힘들어져 재개발사업성은 더욱 떨어지고 있다.
이는 재개발사업이 시장경제에 전적으로 맡겨지게 되어 자본주의 원리와 부동산 개발논리에 초점이 맞추어지게 되었음을 의미한다. 재개발사업에 있어 무엇보다도 요구되는 사항은 크게 세 가지라고 생각한다.
첫째, 체계적인 기반시설 조성이다. 인구의 증가와 주거공간의 확대에 걸맞는 도시기반시설 확충은 당연한 것이다.
둘째, 원거주민의 재정착율을 높이는 것이다. 기존의 재개발을 볼때 재개발후에 원거주민의 재정착율이 20%에도 미치지 못하는 사례를 종종 볼수 있다. 원인은 조합원에 맞는 재개발이 아닌 건설사 및 특정인들 (부동산 투기세력)의 입맛에 맞춘 재개발이 되었기 때문이다. 이러한 문제를 해결 할 수 있도록 공공기관이 적극 개입하여 지도·감독에 신경을 써야 할 것이다
셋째, 재개발의 핵심 목적인 도시 및 주거 환경의 개선이다.
이러한 재개발의 요구를 충족시키기 위한 방안으로 법과 제도개선도 중요하지만 현재의 재개발지구의 용적률을 상향시켜야 한다. 그러기 위해선 현재의 제3종일반주거지역을 준주거로 종상향이 필요하다.
목감2재개발구역과 비슷한 시기에 재개발이 시작된 은행1구역과 2구역도 제3종일반주거지역에서 준주거로 종상향 되어 재개발이 추진 중이다.
제3종으로 재개발을 추진했을 때 사업성이 없다고 판단하고 종상향을 건의해 시로부터 준주거로 지구단위계획 변경을 이끌어 낸 사례인 것이다.
목감2재개발구역이 3종일반주거지역에서 약30층으로 사업완공기간 약7년을 감안 한다면 광명·안양·시흥 등 다른 지역의 40~50층수와 비교할 때 2030년의 30층은 다소 미래의 도시계획이라고 하기에는 부족한 면이 있다.
따라서 2025년 4월말 목감역 개통에 따른 역세권개발사업, 2026년경의 시흥·광명 테크노밸리의 2,200여개 기업 입주등을 감안할 때 서울과 같이 2단계 종상향으로 초역세권인 목감2구역 주거환경정비사업을 준주거지역(용적률500%)으로 변경 지정하여 약45층 정도의 아파트 건립으로 지역경제 활성화와 주거공간 확대에 적극 대처해야 한다고 생각한다.
이것은 정부의 주택공급 활성화 대책에 적극 대처하며 시흥·광명 테크노벨리의 근로자 주거기능 확보에도 기여하는 것이다. 또한 목감역 주변의 상권과 주거기능을 강화시켜 인구유입을 가속화 시키게 될 것이다. 그로 인한 시흥시 세수 증가가 예상되며 나아가 시흥시 60만 인구의 대도시를 조기에 달성하는데 큰 계기가 될 것이다.
이처럼 시흥시의 도시계획을 100년을 내다보며 설계할 때 우리 후손들의 삶의 질도 높아질 것이라 생각한다.
아무쪼록 목감동 구도심의 재개발이 목감동을 더욱 아름답고 살기 좋은 곳으로 변화시키는 계기가 되기를 간절히 바라는 마음이다. <외부 기고는 본지 편집 방향과 다를 수 있습니다.>
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