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3기 신도시를 비롯한 공공개발 과정에서 자행된 LH 등 공직자들의 부동산 투기 의혹으로 국민적 분노가 치솟고 있다. 부동산 가격 급등과 투기 수익, 공급 부족 등 민간 부동산시장의 문제를 개선하는 대안으로 공공개발이 제시되었는데, 과연 그 정책의 실행 주체인 ‘공공’은 공정할 수 있으며, ‘공공개발’로 부동산문제를 해결할 수 있는가에 대한 근본적이고 심각한 질문에 맞닥뜨리게 된 것이다.
이렇듯 이번에 드러난 공공개발 과정에서의 공직자 투기 실태에 대해서는 철저한 조사와 처벌이 이루어지고 개선대책이 마련되어야 할 것이다. 공직을 이용한 투기를 막고 부당한 이익은 환수하며 재발 방지를 위한 법·제도 정비도 필요하다. 그러나 이것만으로는 부족하다. 공공개발 토지수용 과정에서의 택지분양권과 대토보상권, 공공개발 인근 지역의 부동산 가격 급등, 이른바 로또분양 문제 등 공공개발 자체가 부동산 투기를 유발하고 있기 때문이다. 민간 재개발·재건축 과정의 투기 요소는 말할 것도 없다.
공공이든 민간이든 우리 사회전반에 부동산으로 인한 불로소득이 만연하고 이를 기대하는 투기가 벌어지고 있다. 토지+자유연구소에 따르면 과거 9년간(2007~2015년) 연평균 478조원(매매차익 273조, 임대소득 205조)의 부동산소득이 발생하였으며 이는 연간 GDP 대비 30~44%에 이르는 규모라고 한다. 이렇게 부동산으로 인한 소득이 발생하는 이면에 부동산 소득없이 근로소득만으로 생활하는 대다수 국민들의 박탈감과 부동산 관련 지출 부담은 극심해지고, 누구나 부동산 투기의 유혹에 빠질 수 있는 환경에 처하게 되는 것이다.
그렇다면 부동산 투기, 어떻게 막을 수 있을까. 만연해 있는 부동산 투기를 억제하고 나아가 국민 모두에게 필요한 주택과 토지를 적절하게 보장할 수 있는 부동산 체계를 어떻게 마련할 수 있을까. 결국 토지와 주택의 ‘공개념’을 강화하는 근본적인 대책이 해법이 될 수 있을 것이다. 집은 투기의 대상이 아니라 거주의 공간이며, 토지는 공동으로 이용해야할 공공의 자산이라는 관점으로의 전환이 필요하다. 이번 공공개발에서의 부동산 투기 문제도 농지법만 제대로 지켜지고 관리되었다면 많은 부분 막아낼 수 있었을 것이라는 것이 중론이다. 농지법은 경자유전의 원칙을 기반으로 한 대표적인 토지공개념 부동산 체계라 할 수 있다. 토지 불로소득이 없으면 투기 수요는 사라진다.
토지의 공공성 개념은 오랜 역사적 필요성에 따라 국가마다 다양한 방식으로 법률에 반영되고 정책으로 추진되고 있다. 토지와 주택의 보유와 양도 차익에 고율의 세금을 부과하거나, 정부 소유의 임대주택 비중을 높여 주택의 공공성을 높이고 있다. 토지와 주택의 민간 보유를 일정 수준으로 제한하고 사용권만 부여하는 나라도 있다.
우리나라도 ‘토지 공개념’이 적용된 여러 시도들이 있었다. 1950년 소작제도를 개선하기 위해 농지소유를 제한하는 농지개혁법이 처음 도입되었고, 1996년 토지의 목적에 따른 권리 행사를 제한하는 농지법 제정으로 이어졌다. 1987년 개정 헌법에는 토지공개념 반영조항이라 할 수 있는 국토의 이용·개발에 제한과 의무를 부과하는 조항도 삽입되었다. 특히 시행까지는 이르지 못했지만 권위주의 정부시절인 1989년에 토지공개념의 핵심이라 할 수 있는 <택지소유상한에 관한 법률>, <개발이익 환수에 관한 법률>, <토지초과이득세법>이 통과되었다.
토지는 소유권의 측면보다 이용권의 관점에서 다뤄져야 하며, 이는 토지의 효율적 이용에도 필요하다. 토지보유세, 공공토지임대제 등의 도입이 적극적으로 검토되어야 할 것이다. 또한 공공임대 주택도 더욱 확대되어야 한다. 우리나라의 공공임대주택 비율은 7%정도에 머무르고 있는데 반해 일찍부터 주거권을 기본적 권리로 인식하고 있는 유럽 복지국가들의 사회주택 비율은 20~30%를 넘는다.
이러한 점에서 최근 경기도에서 구상하고 있는 ‘기본주택’은 토지·주택 공개념의 측면에서 의미 있는 대안이라 생각된다. 수요자의 소득수준에 따라 부담 가능한 임대료를 지불하면서 장기간 거주할 수 있도록 하는 체계는 주택을 수익이 아니라 거주의 수단으로 전환시키는데 크게 기여할 수 있을 것으로 기대한다. 특히 장기임대형 외에도 토지는 공공이 보유하고 건물(주택)만 입주자에게 분양하는 ‘토지 임대부 분양형’은 부동산 소유를 희망하는 수요자들의 기대도 어느 정도 충족될 수 있어 현실적 대안으로 발전될 수 있으리라 기대한다.
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