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직장생활을 하다 정년퇴직한 P씨는 안정된 노후생활을 위하여 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개 층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 한다.
P씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데 어떻게 해야 할까?
▶ 세법규정
‘1세대 1주택’의 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.
▶ 절세방안
겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1개를 양도할 때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용 받을 수 있다.
P씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때 지하층에 주거용 방을 시설하든가 지하층에 방을 시설할 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축하여 주택부분이 조금이라도 더 크게 하면 된다.
그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대 수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것이다.
▶ 참고 예규
= 주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.
= 1세대 1주택 해당여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다.
= 주택 해당 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용형태에 의해 판정한다.
= 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.
= 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 본다.
= 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택 외 면적비율로 안분 계산한다.
<자료 제공 : 국세청 블로그 ‘稅내기 정보창고’>
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